Compléter ses revenus à la retraite : pourquoil miser sur la SCPI ?

Comment se constituer des revenus complémentaires à la retraite ? Face aux fragilités du système de retraite par répartition, la question se pose, en particulier pour les plus hauts revenus. À la retraite, un cadre du secteur privé de la génération 1960 touche environ la moitié de son dernier salaire net.

Pour la génération 2000, ce serait à peine plus de 40 %2. Pour combler cet écart, l'immobilier est souvent plébiscité : 62 % des Français le jugent pertinent pour compléter leur retraite1. Mais tous n’ont pas le temps ni l'envie de gérer les locataires et les travaux.

C'est là que les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) entrent en jeu. Pourquoi la SCPI pour compléter ses revenus à la retraite ? Une SCPI réunit l'épargne de milliers d'investisseurs pour acheter des immeubles professionnels (bureaux, commerces, entrepôts, hôtels…).

La société de gestion choisit les immeubles, trouve les locataires, encaisse les loyers et suit les travaux, en contrepartie de frais de gestion. Chaque associé reçoit ensuite sa part des loyers potentiels, au prorata du nombre de parts détenues. Pour qui souhaite préparer sa retraite, ce fonctionnement présente plusieurs atouts :Une gestion 100 % déléguée : en échange de frais, la société de gestion s’occupe de tout.

Un ticket d'entrée accessible : quelques milliers d'euros suffisent pour démarrer. Une diversification immédiate : plusieurs immeubles réunis dans une même SCPI et, selon sa stratégie, plusieurs secteurs et pays représentés. Des revenus potentiels versés régulièrement : chaque mois, dans le cas des SCPI proposées par la société de gestion Iroko.

En 2025, sa SCPI Iroko Zen affichait une Performance Globale Annuelle (PGA) de 8,13 % dont un taux de distribution de 7,14 %3. Les performances passées ne présagent pas des performances futures. La SCPI n'en reste pas moins un placement immobilier, avec les risques qui l'accompagnent : le capital n'est pas garanti, tout comme la revente des parts, et les revenus dépendent du bon paiement des loyers.

Côté fiscalité, les loyers de source française sont imposés comme des revenus fonciers, c'est-à-dire au barème de l'impôt sur le revenu, auquel s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Certaines SCPI investissent largement hors de France, avec un traitement fiscal différent. C'est le cas d'Iroko Zen, SCPI lancée en 2020, dont environ 70 % du parc se situe dans d’autres pays d'Europe de l'Ouest4.

Ses loyers étrangers sont généralement imposés là où se trouvent les immeubles et ne supportent pas les prélèvements sociaux français. 3La Performance Globale Annuelle (PGA) correspond à la somme du taux de distribution de l'année N et de la variation du prix de souscription entre le 1er janvier de l'année N et le 1er janvier de l'année N+1. Le taux de distribution correspond au revenu annuel (brut de fiscalité) versé aux associés.

Il est exprimé en pourcentage du prix de part au 1er janvier de l'année. En 2025, 0 % des revenus versés par Iroko Zen sont non récurrents. Les impôts acquittés à l'étranger par la SCPI Iroko Zen représentent 15,41 % des revenus bruts versés en 2025.

Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d'évoluer. Les porteurs investissant via des unités de compte ne bénéficient pas directement des crédits d'impôt éventuels, ceux-ci revenant à l'assureur. L'imposition des revenus perçus à l'étranger dépend des conventions fiscales applicables et de la situation individuelle de chaque associé.

Le cadre fiscal peut évoluer et n'est pas garanti. Comment choisir une SCPI pour préparer sa retraite ? Pour préparer sa retraite, mieux vaut choisir une SCPI sur sa solidité que sur son seul rendement affiché : ce qui compte, c'est sa capacité à verser des revenus potentiels réguliers pendant de longues années.

Quatre critères de choix peuvent être pris en compte : ces informations sont à retrouver dans la documentation réglementaire de la SCPI. CritèreCe qu'il faut regarderPourquoi c'est important pour la retraiteStratégie immobilièreRépartition par secteurs et par pays, nombre et taille des immeublesUn parc immobilier diversifié limite l'impact d'un locataire défaillant ou d'un marché en repli. Origine des revenusTaux d'occupation financier, solidité des locataires, durée restante des bauxDes baux longs et des locataires stables soutiennent la régularité des revenus potentiels.

Modèle de fraisL'ensemble des frais : souscription, gestion, acquisition, travaux, sortieLa commission de souscription diminue le capital converti en immobilier, et par conséquent le rendement potentiel. Dynamique de collecteCollecte nette, volume de parts en attente de retraitUne SCPI qui collecte peut saisir des opportunités d'achat et traiter les retraits plus facilement, sans garantie. Un indicateur mérite une attention particulière : le taux d'occupation financier.

Il compare les loyers réellement facturés à ce que rapporterait le parc s'il était entièrement loué. Plus il est élevé, plus il témoigne d'un patrimoine qui trouve preneur. Chez Iroko Zen, il s’élève à 96,61 % au 3e trimestre 20264.

Pleine propriété ou nue-propriété : quelle stratégie selon son horizon de retraite ? La plupart des SCPI proposent différentes options d’investissement, dont la pleine propriété et la nue-propriété. Le choix de l’une ou l’autre dépend de son horizon retraite : À quelques années de l'échéance, la pleine propriété permet de percevoir des revenus potentiels rapidement, une fois le délai de jouissance passé.

À 10 ou 15 ans de la retraite, la nue-propriété permet de préparer des revenus sans alourdir sa fiscalité pendant la vie active. La nue-propriété repose sur un échange : l'épargnant accepte de ne pas percevoir de loyers durant la période de démembrement choisie, souvent comprise entre 3 et 20 ans. En échange, il bénéficie d’une décote sur le prix de la part : chez les SCPI Iroko par exemple, -36 % pour 10 ans.

Plus la durée du démembrement est longue, plus la décote sera importante. Durant toute la période de démembrement, comme l’épargnant ne perçoit pas de loyer, il ne paye pas d’impôt. L’idée est de faire coïncider la durée du démembrement avec l’âge du départ à la retraite : par exemple, à 55 ans, choisir de récupérer la pleine propriété des parts dans 10 ans.

Lors d'un investissement en nue-propriété, l'épargne est bloquée pendant toute la durée du démembrement, même si la durée de démembrement sélectionnée est supérieure à la durée de placement recommandée de la SCPI à savoir 10 ans. Pour mesurer la différence, prenons un même montant de 30 000 €, placé selon les deux formules : Pleine propriétéNue-propriété sur 10 ansProfilProche de la retraite ou déjà retraitéRetraite dans 10 à 15 ansRevenus potentiels pendant 10 ans137,50 € / mois, soit 15 950 € cumulésAucunValeur des parts après 10 ans (à prix de part constant)30 000 €46 875 € en pleine propriété (décote de 36 % à l'achat)Revenus potentiels ensuite137,50 € / mois214,84 € / moisHypothèses non garanties : taux de distribution de 5,5 %, prix de part constant, parts entrées en jouissance le 1er jour du 4e mois, décote de 36 % pour un démembrement de 10 ans. Combien pourriez-vous percevoir à la retraite ?

Estimez votre complément de revenus potentiel avec la SCPI. → Faire une simulationLes résultats reposent sur des hypothèses de performance non garanties de la SCPI. Ils illustrent uniquement l'évolution possible de votre investissement : la valeur peut varier à la hausse comme à la baisse, et les gains ou pertes peuvent dépasser les montants affichés.

Le prix de part peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction de l’évolution du marché immobilier et de la valeur du parc immobilier. Anticiper sa retraite plutôt que subir la baisse de revenusLa question n’est plus de savoir s’il faut se constituer un complément de revenus, mais comment, et à partir de quand. Sur ce terrain, la SCPI coche plusieurs cases.

Elle offre des revenus potentiels réguliers et un patrimoine diversifié, avec une gestion confiée à des professionnels, en contrepartie de frais. Cependant, c’est un placement qui présente les risques inhérents à l’immobilier, et le choix d’une SCPI doit se faire au regard de critères de solidité. Les conseillers Iroko ou votre conseiller en gestion de patrimoine peuvent vous aider à faire le point sur votre situation, et vous orienter vers une solution adaptée à vos objectifs d’épargne.

Ceci est une communication publicitaire. Investir en SCPI est un placement immobilier long terme (10 ans recommandés) présentant des risques notamment de perte en capital et de liquidité. Les revenus et les rachats de parts ne sont pas garantis.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les biens sont acquis, gérés et loués par la société de gestion, en contrepartie notamment de frais de gestion. Consultez la documentation réglementaire d’Iroko Zen (note d’informations et DIC PRIIPS) avant d’investirSources1Étude Kantar pour Iroko réalisée en novembre 2025 auprès de 1 000 Français âgés de 30 ans et plus2DREES, projections de taux de remplacement sur cas types, rapport juin 20263Données Iroko au 31/12/20254Données Iroko sur la base du portefeuille au 30/09/2026, susceptible d’évoluer selon la stratégie d’investissement décrite dans la documentation réglementaireLa SCPI Iroko Zen, visa AMF SCPI N°20-17 en date du 09/10/20 est gérée par Iroko, SAS 883 362 113 R.

C. S. Paris - Société de gestion de portefeuille, agréée par l’AMF sous le n°GP-20000014 en date du 08/06/20.