SCI à l’IR ou à l’IS : fiscalité, revente et critères de choix

Comment est imposée une SCI à l’IR ? Dans une SCI à l’IR, la société ne paie pas directement d’impôt sur ses bénéfices. Chaque associé est imposé sur sa quote-part, même si les loyers restent dans la société.

Pour un associé personne physique qui loue un bien vide, ces revenus sont imposés comme des revenus fonciers et s’ajoutent à ses autres revenus. Ils supportent également des prélèvements sociaux. Sous certaines conditions, un déficit foncier peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, hors intérêts d’emprunt.

Ce régime peut donc entraîner une imposition même lorsque les associés ne perçoivent pas effectivement les loyers. Legalstart explique les différences entre SCI à l’IR et SCI à l’IS et accompagne les associés dans les formalités de création de leur société. Quels sont les avantages de la SCI à l’IS ?

Avec l’option pour l’IS, la société paie elle-même l’impôt sur ses bénéfices. En 2026, le taux normal est de 25 %. Un taux réduit de 15 % s’applique sur les premiers 42 500 € de bénéfice, sous conditions, notamment de chiffre d’affaires et de détention du capital.

L’intérêt de la SCI à l’IS réside notamment dans la possibilité d’amortir le bien immobilier. La société peut déduire chaque année une partie de sa valeur du résultat imposable, ce qui réduit les bénéfices soumis à l’impôt. Le terrain, en revanche, n’est pas amortissable.

La SCI peut également déduire certaines charges, comme les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les primes d’assurance et les dépenses d’entretien, sous réserve des règles fiscales applicables. Les bénéfices conservés dans la société sont soumis à l’IS, mais leur distribution entraîne une imposition supplémentaire chez les associés, au titre des dividendes. En 2026, ceux-ci relèvent en principe du prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 %, sauf option pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Ce fonctionnement peut convenir aux associés qui souhaitent réinvestir les loyers dans de nouveaux projets ou rembourser un emprunt. L’intérêt de ce régime dépend toutefois de leur situation fiscale et de leur stratégie de détention du bien. Quelle fiscalité à la revente ?

La différence entre les deux régimes est particulièrement importante lors de la vente du bien immobilier. À l’IR, la plus-value relève du régime des particuliers. Elle est imposée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, avant application des abattements liés à la durée de détention.