OPINION. « L’investissement hôtelier en Europe, nouvel eldorado ? », par Jean-Marc Palhon, président d'Extendam
Le président d'Extendam, spécialiste du capital investissement dédié à l’hôtellerie économique et milieu de gamme en Europe, revient sur la forte croissance observée dans le milieu dans ce milieu, qui en fait – à…
Croissance faible, tensions géopolitiques persistantes, coûts du financement durablement plus élevés, incertitudes politiques… à première vue, l’environnement européen n’apparaît pas comme un terrain particulièrement favorable à l’investissement. Pourtant, un secteur continue d’afficher des niveaux d’activité élevés : l’hôtellerie.
Cette apparente contradiction mérite que l’on s’y attarde un peu. En 2025, près de 3,1 milliards de nuitées ont été enregistrées dans les hébergements touristiques de l’Union européenne, un nouveau record et une progression de 2,2 % sur un an. La hausse a été encore plus prononcée pour la clientèle internationale, dont les nuitées ont progressé de 3,4 %.
Dans le même temps, les perspectives économiques du continent sont demeurées modestes. Cette profondeur de la demande se traduit depuis plusieurs années dans les performances opérationnelles des hôtels européens. En effet, les taux d’occupation observés entre 2022 et 2025 sont largement supérieurs à ceux de 2019, année qui était considérée avant la crise sanitaire du Covid-19 comme une année record.
Sur cette même période, les prix moyens hôteliers européens ont progressé de 35,0 %. La dynamique ne s’est pas interrompue en 2026 : au premier semestre, les revenus hôteliers européens progressaient encore sur l’ensemble des catégories hôtelières, avec une hausse particulièrement marquée sur le segment haut de gamme (+ 5,8 % au premier trimestre et + 2,6 % au deuxième).
Faut-il en conclure que l’hôtellerie s’est affranchie de la conjoncture ? Certainement pas. Mais sa dynamique repose aujourd’hui sur des ressorts qui dépassent largement celle du seul cycle économique.
« Un hôtel n’est pas seulement un actif immobilier »
L’investissement hôtelier reste encore trop souvent analysé à travers les seuls prismes de l’immobilier : évolution des taux, coût du financement, valeur au mètre carré ou compression des rendements. Ces paramètres comptent, mais ils ne suffisent pas à définir une activité dont la valeur dépend d’abord de sa capacité à générer un résultat d’exploitation.
Un hôtel est un actif immobilier, mais également une entreprise commerciale. Lorsque l’investissement porte à la fois sur les murs et sur le fonds de commerce, la création de valeur dépend ainsi non seulement du positionnement et de la qualité de l’exploitation, mais également du chiffre d’affaires, de la maîtrise des charges et, in fine, de l’EBITDA généré. Cette particularité change profondément la lecture du contexte actuel.
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Contrairement à de nombreux actifs immobiliers dont les loyers sont ajustés sur longue période, une chambre d’hôtel est commercialisée chaque jour à un prix différent. Cette faculté d’adaptation confère au secteur un réel pouvoir de tarification face à l’inflation, dès lors que la demande demeure suffisamment forte.
La hausse des coûts n’est évidemment pas neutre : masse salariale, énergie, travaux ou financement pèsent directement sur les marges. Mais l’exploitant dispose également de leviers opérationnels pour adapter son revenu.
Cette tension entre une demande structurellement orientée à la hausse et une offre contrainte constitue probablement le principal moteur de résilience du secteur. 1RevPAR : revenu moyen par chambre disponible par jour sur l’année. C’est précisément ce qui distingue l’investissement hôtelier d’un simple pari immobilier.
« Le voyage est devenu une tendance structurelle dans l’immobilier »
Voyager occupe aujourd’hui une place profondément ancrée dans les comportements de consommation. Le rebond spectaculaire observé après la crise sanitaire l’avait déjà démontré : lorsque la mobilité redevient possible, l’être humain voyage, que ce soit pour une raison affaire ou loisir.
Cette tendance est soutenue par l’augmentation des mobilités internationales, le développement des infrastructures de transport, l’élévation du niveau de vie dans de nombreuses régions du monde et une connectivité toujours plus importante entre les grandes destinations.
L’Europe bénéficie ici d’un avantage considérable. Elle concentre nombre des destinations touristiques les plus puissantes au monde et dispose d’un maillage exceptionnel de grandes métropoles accessibles en quelques heures. Ainsi, en 2025, l’Europe concentrait à elle seule 50 % des voyages mondiaux.
Face à cette demande, l’offre progresse beaucoup plus lentement. Les disponibilités foncières dans les centres-villes sont rares, les coûts de construction ont fortement augmenté et les procédures d’autorisation limitent la création de nouvelles capacités. Dans la quasi-totalité des grands marchés européens, les perspectives d’accroissement de l’offre restent faibles au regard de leurs moyennes historiques et la progression attendue de la demande de nuitées devrait continuer à dépasser celle des capacités disponibles.
« Tous les hôtels ne bénéficieront pas de cette dynamique »
Pour autant, parler du « marché hôtelier européen » comme d’un ensemble homogène serait une erreur. Le marché est devenu extrêmement segmenté.
Dans les grandes capitales européennes, les principales métropoles et quelques destinations internationales emblématiques, la demande repose concomitamment sur les loisirs, les déplacements professionnels (en particulier avec l’augmentation du nombre de congrès en tout genre), ainsi que sur les (mega) événements culturels et sportifs. Cette diversité réduit la saisonnalité, soutient les taux d’occupation et permet une plus grande amplitude tarifaire lors des périodes de forte demande.
Ces destinations, qui représentent environ 25 villes, constituent ce que l’on considère comme étant le « sweet spot », soit le cœur du marché pour de nombreux investisseurs. Plus de 90 % des investisseurs interrogés par CBRE au début de l’année 2026 prévoyaient ainsi de maintenir ou d’accroître leur allocation à l’hôtellerie européenne, avec un intérêt particulièrement marqué pour les grandes villes internationales et les destinations de loisirs disposant d’une offre contrainte. C’est également dans ces marchés que s’observe le plus nettement la montée en gamme du parc hôtelier.
Cette « premiumisation » ne doit pas être comprise comme la disparition annoncée de l’hôtellerie économique. Un établissement budget répond parfaitement à certains usages, à certaines clientèles et à certains territoires. Mais dans les centres des grandes métropoles européennes, où le foncier est rare et les prix moyens élevés, la création de valeur passe de plus en plus par une offre milieu ou haut de gamme capable de répondre aux attentes d’une clientèle disposant d’un pouvoir d’achat plus important.
Il n’existe donc pas de catégorie hôtelière intrinsèquement meilleure qu’une autre. Il existe surtout une hôtellerie adaptée — ou non — à son emplacement et à sa clientèle.
« Un marché transactionnel qui impose davantage de discipline »
Cette attractivité ne signifie pas davantage que tous les actifs se vendent facilement, ni que les prix puissent progresser indéfiniment. L’activité transactionnelle reste à deux vitesses. Dans les destinations les plus recherchées, les actifs de qualité continuent d’attirer un spectre très large d’acquéreurs : investisseurs spécialisés, fonds de private equity, gestionnaires d’actifs immobiliers, family offices, investisseurs institutionnels ou fonds souverains.
Ailleurs, les transactions peuvent être plus longues et la création de valeur demander davantage de patience. Surtout, le niveau actuel des taux et le coût du financement imposent une discipline accrue. Les investisseurs sont davantage attentifs au prix d’entrée, à la capacité réelle d’amélioration de l’exploitation et à la crédibilité du scénario de sortie. On observe d’ailleurs en 2026 une activité d’investissement toujours soutenue mais plus mesurée, caractérisée par des processus d’investissement et d’analyse plus sélectifs.
La résilience d’une classe d’actifs ne doit jamais servir de justification à l’achat à n’importe quel prix. À mesure que l’intérêt des investisseurs augmente, cette vigilance devient même plus importante.
« La résilience ne signifie pas l’absence de risque »
Enfin, l’hôtellerie reste directement exposée aux grandes ruptures de notre époque. La crise sanitaire a montré avec une brutalité inédite ce qui se produit lorsque les déplacements deviennent impossibles.
Les enjeux sécuritaires ou géopolitiques peuvent affecter immédiatement une destination. Le changement climatique, quant à lui, fait apparaître de nouveaux risques physiques – incendies, inondations, vagues de chaleur – qui devront être davantage intégrés dans les politiques d’investissement, d’assurance et de rénovation des bâtiments.
Les politiques publiques peuvent également modifier les équilibres économiques locaux, qu’il s’agisse de fiscalité, de taxes touristiques ou de nouvelles contraintes réglementaires. Ces risques ne doivent pas être minimisés. Ils rappellent au contraire une évidence : l’hôtellerie demeure une activité d’exploitation commerciale doublée d’une composante immobilière, qui exige expertise, investissement et capacité permanente d’adaptation.
Dans une Europe confrontée à une visibilité économique réduite, l’hôtellerie bénéficie ainsi de moteurs de croissance qui s’inscrivent dans un temps long : l’envie, la nécessité et la facilité de voyager, l’attractivité exceptionnelle des destinations européennes versus la rareté d’une offre hôtelière de qualité dans les emplacements les plus recherchés. Il ne s’agit ni d’un nouvel Eldorado ni d’une martingale. Et certainement pas d’un marché où tous les actifs se valent.
Mais à condition d’investir au bon prix, dans les bons territoires et dans des infrastructures capables de répondre aux standards de demain, l’hôtellerie européenne possède aujourd’hui une qualité devenue rare : des moteurs structurels suffisamment puissants pour traverser des cycles conjoncturels de plus en plus difficiles à prévoir.