Construire des logements en limitant l'étalement urbain

À l'heure où de nombreuses villes françaises se livrent à une course frénétique pour étendre leurs zones résidentielles, un désaccord persiste quant aux meilleures stratégies pour conjuguer croissance et préservation de l’environnement urbain. Le débat, qui oppose les partisans d’une densification contrôlée à ceux favorisant l’étalement, a récemment fait l’objet d’une discussion éclairante dans un segment de BFM Business, où l’architecte et gestionnaire de projets Pierre Laroussinie a posé les principes essentiels de la logique de la valorisation immobilière.

Laroussinie a introduit la phrase clé : « Valoriser, c’est ajouter des m². Ajouter des m², c’est augmenter la taxe foncière. L’avantage, c’est que ça permet une meilleure revente : c’est l’enchaînement logique ». Sur cette base, il explique que chaque mètre carré supplémentaire, bien que source d’une hausse des impôts fonciers, apporte également une valeur ajoutée exploitable lors de la revente. En d’autres termes, l’augmentation de l’empreinte bâti se traduit par un accroissement du potentiel de revenus et, en retour, par une meilleure rentabilité pour les promoteurs et les collectivités locales.

Sur le plan du marché, la stratégie de densification modérée implique généralement des projets de rénovation ou de réutilisation de terrains déjà urbanisés. Ces constructions peuvent se traduire par des logements adaptés aux tranches de revenus moyennes à supérieures, tout en évitant de creuser davantage la zone urbaine. Le résultat d’une taxation foncière plus élevée doit être interprété comme un coût d’opération supplémentaire, mais il est partiellement compensé par les revenus générés par la plus-value immobilière et par les bénéfices fiscaux liés à l’implantation de projets innovants ou verteurs. Les autorités locales considèrent souvent ces mécanismes comme un levier pour financer l’infrastructure et améliorer la qualité de vie des résidents.

Pour les investisseurs et les promoteurs, la dimension précise de la dette foncière et des flux de trésoreries peut varier d’un territoire à l’autre, mais la règle générale demeure : plus le terrain est urbain et délimité, plus le coût par mètre carré sera élevé. Cela impose une optimisation des coûts de construction, une recherche de matériaux à faible empreinte carbone, et un recours accru à des financements publics ou hybrides. Les acheteurs, de leur côté, sont de plus en plus attentifs à la valeur ajoutée de ces nouveaux lots, notamment la possibilité de revendre à un prix supérieur grâce à la densification et aux infrastructures améliorées.

En outre, la politique de limitation de l’étalement ne se limite pas à un dossier de rentabilité isolé : elle est partagée avec une volonté croissante de réduire l’empreinte carbone des villes, de limiter les déplacements longue distance, et d’équilibrer les budgets des collectivités face à des populations de plus en plus urbaines. Ces critères sont intégrés dans les plans locaux d’urbanisme, qui imposent désormais une clause de densification progressive et détaillent les bénéfices fiscaux accordés aux zones ciblées. Ce cadre réglementaire a un impact direct sur la rédaction des projets, les durées d’examen, et les évaluations d’impact environnemental.