Investing in solidarity real estate: these investments accessible from 100 euros which allow you to reduce taxes while supporting useful projects

Une foncière solidaire achète, construit ou rénove des actifs immobiliers. Mais à la différence d’une foncière classique, elle ne cherche pas à maximiser son rendement et loue ses biens à un prix inférieur au marché, souvent à des personnes en difficulté. « Un logement de 39 m2 que nous détenons dans le Xe arrondissement de Paris va être loué 6,60 euros du m2 par mois, soit 75 % au-dessous du prix de marché », indique Alexis Charvériat, responsable de la finance solidaire et des partenariats chez Habitat et Humanisme. Les foncières solidaires doivent obtenir l’agrément entreprise solidaire d’utilité sociale (Esus) validant leur vocation sociale et ont souvent le label Finansol (produits financiers solidaires).

Parmi les quelque 40 foncières solidaires en activité, sept sont sous mandat de service d’intérêt économique général (Sieg), une délégation de service public. C’est le cas des deux foncières d’Habitat et Humanisme : la structure historique, détentrice de 6 000 logements, et Entreprendre pour humaniser la dépendance, qui possède 32 Ehpad. Le particulier peut investir directement par le biais du site web du groupe, au prix de 151 euros l’action pour la première et de 20 euros pour la seconde, sans frais. Il ne touchera aucun revenu, mais peut espérer une légère revalorisation des titres : + 0,5 % par an en moyenne depuis vingt ans, sans garantie pour l’avenir.

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« Le but est de louer à un tarif inférieur de 25 % au prix du marché »

En revanche, une « rentabilité fiscale » s’ajoute à l’impact social généré. « En investissant dans les actions de la foncière, le particulier bénéficie du dispositif IR Sieg, qui permet une réduction d’impôt de 25 % du montant souscrit si les titres sont conservés au moins cinq ans. Sur cette période de détention minimale, cela génère un rendement annualisé de 5,9 % », explique Alexis Charvériat. Et Habitat et Humanisme assure à l’investisseur une porte de sortie via un engagement de rachat.

D’autres foncières solidaires sont apparues ces dernières années, avec des modèles assez différents. « Nous investissons de manière équilibrée entre logements, locaux d’activité et tiers lieux, explique Alexandre Born, cofondateur de la foncière Bellevilles, lancée en 2019. Une de nos particularités est de procéder à une réhabilitation écologique des bâtiments achetés, ce qui permet de flécher l’épargne vers des projets cumulant impact écologique et social. »​​​​​​​

La partie résidentielle ne cible pas uniquement le logement social, mais aussi le logement intermédiaire, voire les résidences étudiantes. « Le but est de louer à un tarif inférieur de 25 % au prix du marché », indique Alexandre Born. L’investissement dans la foncière est accessible depuis fin 2024 avec un ticket minimal de 100 euros : aucun revenu n’est distribué aux investisseurs – ils sont au nombre de 500 à ce jour – mais une revalorisation des parts est visée. « Notre objectif, non garanti, est d’offrir une rentabilité équitable et soutenable, de l’ordre de 3 à 4 % par an », explique Alexandre Born. Et l’investissement est éligible à la réduction d’impôt de 25 % du dispositif IR PME Esus, similaire au dispositif IR Sieg.

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Une collecte citoyenne de 1,7 million d’euros

Si la foncière Bellevilles investit dans les grandes métropoles et les villes moyennes, Villages vivants a une autre cible géographique, comme son nom l’indique. « La fermeture des commerces de proximité dans les territoires ruraux a des impacts importants sur l’emploi, l’environnement – avec le recours accru à l’automobile –, la dégradation du patrimoine et l’isolement des personnes âgées ou des jeunes sans véhicule », explique Sylvain Dumas, codirecteur de Villages vivants. La foncière accompagne des projets portés par les habitants : une boulangerie à Gibles (Saône-et-Loire), un espace associatif à Crest (Drôme), une auberge-épicerie à Boffres (Ardèche)…

« Le fonds de commerce est souvent financé par un organisme comme France active et nous finançons le foncier », explique Sylvain Dumas. Ici, l’épargnant n’investit pas directement dans la foncière, mais dans la coopérative qui la gère : une collecte citoyenne de 1,7 million d’euros est visée cette année. Pas question pour les épargnants d’espérer une revalorisation des titres, mais l’avantage fiscal Esus fonctionne aussi et l’impact social est indéniable.

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